Beim Kauf einer Immobilie gibt es einiges zu beachten. Über die Grunderwerbssteuer, die beim Hauskauf fällig wird, dürften die meisten potentiellen Hausbesitzer wohl ausreichend informiert sein. Doch das der Fiskus auch bei einem späteren Wiederverkauf einer Immobilie die Hand aufhält, sorgt gar manchmal für Überraschung, besonders in Zeiten der rasant steigenden Preise. Es sollte hier deshalb stets die sogenannte Spekulationsfrist beachtet werden.
Was bedeutet Spekulationsfrist?
Für alle fremdgenutzten Immobilien gilt, das sie erst dann steuerfrei wieder verkauft werden können, wenn diese sich mindestens 10 Jahre oder länger im eigenen Besitz befinden. Für den Zeitraum ist dabei das Datum des Kaufs maßgeblich, später durchgeführte Renovierungsarbeiten sind von der Spekulationsfrist nicht betroffen. Steuerlich kann es demnach durchaus lohnenswert sein, mit einem Hausverkauf zu warten, bis die Frist verstrichen ist.
Spekulationssteuer: Ausnahmen
Bei selbst genutztem Wohneigentum stellt die 10 – Jahres – Frist jedoch eine Ausnahme dar. Hier kann die Immobilie problemlos auch vor Ablauf verkauft werden. Steuern werden hierfür nicht erhoben. Anders ist dies jedoch bei einer Wohnung oder einem Haus, was zuerst fremdvermietet wurde. Dieses muss vor dem Jahr des Verkaufs mindestens zwei volle Kalenderjahre selbst genutzt worden sein.
Doch auch private Geschäfte im Bezug auf den An- und Verkauf eines Hauses sollten nicht allzu oft wiederholt werden. Bei mehr als drei Immobilien innerhalb von 5 Jahren gehen die Finanzbehörden von einem gewerblichen Grundstückshandel aus, natürlich steuerpflichtig.
Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?
Die Steuern für den Immobilienverkauf werden für das Jahr der tatsächlichen Veräußerung fällig. Spekulationsverluste dürfen hier wieder gegen gerechnet werden, was eventuell dann zu einer Steuersenkung führen kann. Auch Modernisierungsmaßnahmen wirken sich gewinnmindernd aus, wenn diese 15 % der kompletten Anschaffungskosten nicht übersteigen. Der Kaufpreis kann zudem auf mehrere Jahre gesplittet werden, sodass die Steuerlast besser verteilt werden kann und Freigrenzen ausgenutzt werden können.